CANONE DI LOCAZIONE E CORONAVIRUS. QUALI SOLUZIONI PER IL CONDUTTORE?

In questo articolo intendo prendere posizione su un argomento che è oggetto di ampia discussione tra i giuristi e che suscita un vivo interesse anche tra gli imprenditori, piccoli o grandi che siano, per i suoi evidenti risvolti economici.

Il tema oggetto del presente contributo può essere riassunto nella seguente domanda: quali soluzioni si prospettano al conduttore di un esercizio commerciale che abbia dovuto, senza sua colpa e per effetto dei provvedimenti governativi volti a contenere il contagio, chiudere temporaneamente la propria attività?

Per rispondere a questa domanda è necessario in primo luogo capire quali siano le intenzioni del conduttore stesso, cioè se egli voglia far cessare gli effetti del contratto di locazione non ritenendolo più economicamente sostenibile (ipotesi piuttosto residuale) o se voglia invece mantenere in essere il contratto sospendendo, o almeno riducendo, il canone di locazione per tutto il periodo nel quale l’attività dovrà rimanere chiusa sulla base delle restrizioni emanate dal governo.

Soluzioni per il conduttore che voglia far cessare gli effetti del contratto

Purtroppo va subito detto che la normativa codicistica e quella sulle locazioni ad uso diverso da quello abitativo tutelano in via prioritaria il locatore lasciando il conduttore, per così dire, maggiormente esposto alle conseguenze economiche di una eventuale causa esterna che gli renda impossibile esercitare la propria attività e che lo costringa, in ultima istanza, a “chiudere i battenti”. Infatti il conduttore che voglia far cessare gli effetti del contratto ha a propria disposizione tre diverse vie piuttosto impervie.

a) Esercizio del diritto di recesso ex art. 27, ultimo comma, della legge n. 392 del 1978

Secondo tale articolo il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi (come nel caso de quo), può “recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.

Tale soluzione, seppur giuridicamente fondata (ben difficilmente il locatore potrà contestare, anche in un eventuale giudizio, la sussistenza dei gravi motivi legittimanti il recesso anticipato del conduttore), è economicamente poco vantaggiosa in quanto non esonera il conduttore stesso dall’obbligo di corrispondere il preavviso (come minimo) semestrale.

b) Risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta (art. 1467 c.c.)

Sulla base dell’art. 1467 c.c. il conduttore che ritenga che la prestazione oggetto del contratto sia divenuta eccessiva onerosa, può domandare la risoluzione del contratto stesso (il locatore potrà evitare la risoluzione offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto).

Tale soluzione appare non solo economicamente poco vantaggiosa, ma anche aleatoria in quanto:

– il conduttore, nell’eventuale giudizio, dovrà affrontare i costi di causa;

– vi è il rischio di soccombenza (il Giudice potrebbe infatti ritenere l’onerosità sopravvenuta del contratto non eccessiva e mantenere quindi in vita il contratto);

– vi è il rischio che, anche in ipotesi di pronuncia di accoglimento da parte del Giudice, il conduttore venga comunque condannato al pagamento di tutti i canoni di locazione maturati in corso di causa o comunque al pagamento dei canoni dovuti a titolo di preavviso (generalmente pari a sei).

c) Scioglimento del contratto per impossibilità sopravvenuta della prestazione (artt. 1256, secondo comma)

L’art. 1256 c.c., al secondo comma, prevede che: “L’obbligazione si estingue se l’impossibilità perdura fino a quando, in relazione al titolo dell’obbligazione o alla natura dell’oggetto, il debitore non può più essere ritenuto obbligato a eseguire la prestazione o il creditore non ha più interesse a conseguirla”.

E’ una via economicamente vantaggiosa per il conduttore (il quale, estinguendosi l’obbligazione, non dovrebbe pagare alcun canone), ma giuridicamente “complessa” in quanto l’onus probandi spetta al conduttore stesso, il quale, in caso di in giudizio, dovrà riuscire a dimostrare che egli non era obbligato ad eseguire la prestazione sulla base del titolo dell’obbligazione o della natura dell’oggetto.

Soluzioni per chi voglia al contempo mantenere in essere il contratto e ottenere una sospensione / riduzione del canone di locazione

Per il conduttore che voglia da un lato mantenere in essere il contratto di locazione e dall’altro cercare di ottenere una sospensione / riduzione del canone di locazione per tutto il periodo in cui rimarranno in vigore le restrizioni governative, le vie percorribili sono almeno cinque.

d) Sospensione unilaterale del canone di locazione ex art. 1256, secondo comma, c.c.L’art. 1256 c.c., al secondo comma, prevede altresì che “Se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore, finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento […]”. Sulla base di tale norma – considerato che il conduttore non può utilizzare l’immobile locato per un motivo, straordinario ed imprevedibile, certamente allo stesso non imputabile – è possibile unilateralmente sospendere il pagamento del canone per tutto il periodo in cui le limitazioni imposte dal Governo saranno in vigore. E’ certamente questa una soluzione che da la facoltà al conduttore di “prendere tempo”, ma che non esime lo stesso, una volta che l’attività riprenderà, dal dovere di pagare i canoni che non ha corrisposto durante la sospensione.

e) Sospensione unilaterale del canone di locazione ex art. 91 del decreto-legge 17/03/2020 n. 18.Secondo tale recentissima norma “il Rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardi o omessi adempimenti”. E’ questa una soluzione economicamente non particolarmente vantaggiosa ed aleatoria da un lato in quanto, terminato il periodo di chiusura, il conduttore (come nella precedente soluzione della sospensione prevista dall’art. 1256, secondo comma, cc.), dovrà comunque pagare i canoni arretrati e dal’altro lato in quanto rimanda al giudizio del magistrato l’eventuale responsabilità del conduttore/debitore in ordine al mancato pagamento dei canoni nel periodo di vigenze delle misure di contenimento.

f) Sospensione unilaterale del canone di locazione sulla base dei principi di buona fede oggettiva e correttezza di cui agli artt. 1375 c.c. e 1175 c.c.L’art. 1375 c.c. obbliga le parti a comportarsi secondo buona fede [1] nell’esecuzione del contratto e l’art. 1175 impone alle parti di comportarsi secondo le regole della correttezza. In tal senso, facendo applicazione dei sopra richiamati articoli 1375 e 1175 c.c., il conduttore potrà sospendere unilateralmente il pagamento dei canoni di locazione ed i locatori saranno costretti ad accettare tale sospensione finché non sarà consentita la ripresa dell’attività oggetto del contratto.Anche questa, come le due precedenti, è una soluzione che non da particolari vantaggi economici in quanto, al termine del periodo di sospensione, il conduttore dovrà comunque pagare i canoni che ha tenuto sospesi.

g) Domanda di riduzione ad equità (art. 1375 c.c. e 1175 c.c.)Utilizzando, ancora una volta, i canoni di buona fede e correttezza contrattuale il conduttore potrebbe chiedere al locatore una congrua riduzione dei canone di locazione. Soluzione astrattamente percorribile, anche se “pericolosa” e non facilmente sostenibile in un eventuale giudizio, in quanto fa discendere dai canoni di buona fede e correttezza un vero e proprio obbligo (non previsto nel codice) di rinegoziazione del contratto divenuto economicamente non equilibrato.  

h) Riduzione del canone per impossibilità parziale sopravvenuta (art. 1464 c.c. e 1258 c.c.)L’art. 1464 c.c. prevede che “Quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto ad una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta” e l’art. 1258 c.c. prevede che “Se la prestazione è divenuta impossibile solo in parte, il debitore si libera dall’obbligazione eseguendo la prestazione per la parte che è rimasta possibile”. Utilizzando le due norme sopra richiamate, è possibile da un lato mantenere in essere il contratto e, dall’altro lato, ottenere una importante riduzione del canone di locazione (si potrebbe arrivare addirittura a chiedere di ridurre il canone annuo proprio di quei ratei di locazione corrispondenti al periodo in cui si è rimasti fermi causa covid-19). E’ questa una soluzione particolarmente interessante anche se non si può non evidenziare come ponga alcuni problemi giuridici in quanto presuppone una “forzatura” della norma codicistica nella parte in cui considera la vicenda del Coronavirus come “… prestazione di una parte (locatore) divenuta solo parzialmente impossibile …”.

Consiglio pratico

Tirando le file di quanto sopra esposto appare evidente come le vie che il conduttore può percorrere per cercare di ottenere la cessazione degli effetti del contratto o la sospensione / riduzione del canone di locazione siano molteplici, ma come nessuna di esse garantisca un “porto sicuro”. Sarà quindi opportuno che il conduttore tenti un approccio “amichevole” con il locatore prospettando dapprima a quest’ultimo la propria particolare situazione e le evidenti conseguenze economiche che le limitazioni imposte dal governo gli hanno causato e proponendo quindi una soluzione stragiudiziale (che andrà poi preferibilmente formalizzata per iscritto in una specifica transazione). Se il locatore non coglierà l’occasione di trovare un accordo, sarà quindi necessario che il conduttore – tenuto conto delle soluzioni sopra prospettate e dei vantaggi/svantaggi e dei rischi che ognuna di esse porta con sé – invii una raccomandata o una pec al locatore formalizzando a quest’ultimo le proprie intenzioni.

Avv. Federico Brangian                                                                                  Patrocinante in Cassazione

 

 

[1] La buona fede può definirsi come un “impegno di cooperazione che impone a ciascun contraente di tenere quei comportamenti che, a prescindere da obblighi contrattuali, o dal dovere extracontrattuale del neminem laedere, siano idonei a preservare gli interessi della controparte senza, tuttavia, rappresentare un sacrificio apprezzabile”.